Jaarverslag 2010
print
Projecten
De Sleutels heeft een grote ambitie om het bestaande bezit te verbeteren vanuit een integrale visie. Een visie die naast de noodzakelijke fysieke verbeteringen in de vorm van zowel renovatie- als nieuwbouw ook de duurzaamheid als pijler heeft. Dit laatste realiseren wij door pakketten voor energiebesparing woonlastenneutraal onze huurders aan te bieden. Bij de nieuwbouw realiseren wij dit door 10% meer te besparen als wettelijk geëist in het Bouwbesluit. Dit alles specifiek gericht op zo laag mogelijke energielasten voor onze huurders in het kader van de beperking van de CO2 uitstoot. Daarnaast kiezen wij bij de uitvoering materialen (dubo++) die zo min mogelijk milieu belastend zijn. Hierbij worden de effecten tijdens het beheer meegenomen. Als het nodig is, investeren wij meer geld in het bezit om het milieu minder te belasten. Bij de voorbereiding van de nieuwbouwprojecten, houden wij door speciale dakconstructies ook rekening met de huisvesting van mussen.
Bij veel van deze projecten gaat het, naast het vervangen, renoveren en verbeteren van de woningen ook om de opgaven op het gebied van de stedenbouwkundige verbeteringen, sociale stijging en wijkeconomie. Daar waar mogelijk, sturen wij op versterking van de inrichting van het openbare gebied door het beter regelen van de parkeergelegenheid, het integreren van speel- en of gebruiksgroen in de wijken en het initiëren van goede voet- en fietspaden. Voor het succesvol realiseren hiervan is nauwe samenwerking met de gemeente en andere partners noodzakelijk. In het kader van sociale samenhang differentiëren we de samenstelling van onze woningvoorraad. Hierdoor wordt de wijk levensloopbestendig. Voor elke leeftijdscategorie en inkomen is er een aanbod van woningen. Hierbij hoort ook het behoud en waar mogelijk uitbreiden van buurtvoorzieningen zoals de kleine buurtwinkels, speeltuinverenigingen en maatschappelijke instellingen. Van de bouwende aannemers waar wij mee werken, eisen we dat zij het werk in het kader van leerlingbouwplaatsen uitvoeren. Hierbij worden in samenwerking met de opleidingsscholen leerlingen uit de wijk zelf betrokken.
Jan Evertsenlaan e.o.
Wij hebben een beslissing genomen over de gebiedsaanpak van de Jan Evertsenlaan e.o. In samenspraak met de gemeente Voorschoten richten we de openbare ruimtes anders in en creëren we meer transparantie in de plint. De parkeergelegenheid rond de flats is hierbij een belangrijk onderdeel. In 2010 hadden we hierover meerdere malen overleg met de gemeente Voorschoten. Wij verwachten in 2011 meer helderheid te kunnen geven. Aanvullend wordt aan de bewoners een pakket energetische maatregelen voorgesteld, welke in samenspraak met de bewoners, woonlastenneutraal worden aangeboden. In ieder geval starten wij begin 2011 met het repareren van het beton en het vervangen van de hekwerken. De bewoners betrekken wij bij de materiaalkeuze. Daarnaast overwegen we om in de kleinere blokken liften bij te plaatsen.
De Genestetstraat e.o.
Na een periode van twee jaar zijn op 30 maart 2010 de laatste woningen van de nieuwbouw opgeleverd. Onder de nieuwe huurders zijn enkele teruggekeerde ‘oorspronkelijke’ bewoners. De Genestetstraat e.o. is een prachtig nieuwe wijk met een vernieuwde openbare ruimte waar veel ruimte is gecreëerd voor onderling contact. Op 19 juni 2010 hebben we samen met de nieuwe bewoners de oplevering van de nieuwbouw gevierd.
De Tuinstadwijk
In december 2010 heeft het college van B&W onze nota van uitgangspunten Tuinstadwijk aan de gemeenteraad voorgelegd. Deze nota van uitgangspunten is gebaseerd op onze gebiedsvisie voor de Tuinstadwijk. De raad is het eens met de uitgangspunten en sprak haar waardering uit naar de Sleutels, die het plan samen met de bewoners heeft uitgewerkt. Er werd zelfs aangehaald dat dit een voorbeeldproject is voor de samenwerking tussen de corporatie en de bewoners. Kritische opmerkingen waren er ook. Wij worden opgeroepen om de woningen waarbij grootonderhoud plaatsvindt, zoveel mogelijk te isoleren. Wij doen ons best doen om te zorgen dat alle bewoners meedoen met het isolatiepakket.
Het programma voor de wijk Tuinstadwijk is onderverdeeld in vier fases, waarbij een mix van ingrepen is opgenomen: onderhoud, renovatie en sloop-nieuwbouw.
Begin 2010 is de bewonerscommissie akkoord gegaan met het programma door het ondertekenen van het akkoord op hoofdlijnen. Daarmee is het startsein gegeven voor de verdere uitrol van de diverse projecten. Begin 2011 starten we met de uitvoering van fase 1: het onderhoud in de Seringenstraat. Per fase bereiden we samen met een klankbordgroep, bestaande uit bewoners, de plannen en uitvoering voor. Fase 2, grootschalig onderhoud van 228 woningen, en fase 3, waarin een sloop-/nieuwbouw en een restauratieproject zijn opgenomen, staan voor 2012 en 2013 op stapel. De voorbereidingen zijn in volle gang, zodat we de met bewoners en gemeente de afgesproken planning halen.
Om dicht bij de bewoners te zijn en de communicatie te bevorderen hebben we februari 2010 een wijkpost geopend in de Seringenstraat. Bewoners kunnen hier terecht met al hun vragen over de vernieuwing van de wijk. In de wijkpost worden ook enkele proefopstellingen getoond van toepassingen in de wijk, bijvoorbeeld van nieuwe kozijnen met dubbel glas. De Wijkpost is daarmee het ontmoetingspunt voor de vernieuwing van de Tuinstadwijk.
Van Voorthuijsen locatie
Leiden-Noord ondergaat een grote herontwikkeling, waarvan de Van Voorthuijsenlocatie een onderdeel is. In 2008 zijn hier 73 woningen van de Sleutels gesloopt. De Van Voorthuijsenlocatie wordt straks het groene hart van de stad met een aantrekkelijke woonwerkomgeving. Met de gemeente is afgesproken dat de Sleutels ook 73 woningen op deze locatie gaat afnemen. De besprekingen hierover met de gemeente Leiden zijn in principe afgerond. Tevens is ons verzocht om meer woningen op deze locatie te realiseren. Hierover voeren we gesprekken met de gemeente en de bouwer, Groenoord CV. Het gaat dan over de randvoorwaarden waarbinnen de bouw wordt gerealiseerd. Het uiteindelijke doel is, dat er medio 2012 wordt gestart met de bouw van dit complex. Tevens zijn de werkzaamheden gestart aan de half verdiepte tunnel onder de Willem de Zwijgerlaan ter hoogte van de locatie.
De Oude Kooi
Van visie naar uitvoering
Nadat eind 2009 het akkoord op hoofdlijnen met meer dan 70% steun van bewoners is afgesloten, zijn wij in 2010 gestart met fase 1 van de wijkaanpak. 2010 Stond verder in het teken van de uitwerking van het akkoord op hoofdlijnen naar een sociaal plan. Dit is een uitbreiding op het sociaal statuut en dient als basis voor alle deelprojecten. Hierin zijn onderdelen opgenomen zoals de terugkeerregeling, het huurbeleid, de woonlastenregeling, de leefbaarheid, etc. In november 2010 is dit in de vorm van een eindvoorstel aan de bewonerscommissie voorgelegd. Begin 2011 kregen we definitief akkoord van de bewonerscommissie. De eerste fase van de wijkaanpak bestaat uit vier projecten die kort worden besproken.
Onderhoudsgarantie: centrale en zuidelijke blokken
De onderhoudsgarantie bestaat uit twee deelprojecten: de centrale blokken en de zuidelijke blokken. De onderhoudsgarantie van de centrale blokken (127 woningen) is in de tweede helft van 2010 opgeleverd. Deze bestond uit herstel van goten en zinkwerk, houtrot en een schilderbeurt. De onderhoudsgarantie voor de zuidelijke blokken bestaat uit een cascoaanpak en beperkt energiepakket. Deze aanpak is in 2010 voorbereid en zal in het voorjaar van 2011 starten. Het energiepakket wordt als keuze aan bewoners voorgelegd en bestaat uit het vernieuwen van de CV-installatie, vervangen van kozijnen en aanbrengen van HR++-glas. Hiermee wordt een verbetering van 1 of 2 labelstappen gerealiseerd. Het energiepakket bieden wij woonlastenneutraal aan ofwel de huurverhoging is nooit hoger dan de besparing. In de communicatie richting bewoners gebruiken we twee proefwoningen, waarin de verbeteringen worden gepresenteerd en toegelicht.
Noordelijke blokken: gecombineerde aanpak?
Voor de zomer van 2010 zijn wij gestart met het stedenbouwkundig ontwerp voor de noordelijke blokken. Het gaat daarbij om de renovatie van 30 woningen en 44 nieuwbouwwoningen. In het kader van dit project is samen met bewoners, gemeente en stedenbouwkundige een leerexcursie georganiseerd naar de wijk Liebergen in Hilversum en de Rooie Buurt in Katwijk. De stedenbouwkundige was een eind op dreef toen op 26 augustus de Oude Kooi weer te maken kreeg met wateroverlast. Ondanks de vernieuwing van het rioolsysteem door de gemeente Leiden liepen vooral in het gebied van de noordelijke blokken woningen wederom onder water. Dit heeft alles te maken met de lage ligging van de woningen. De waterhuishouding in de Oude Kooi in dit deelgebied heeft opnieuw onze aandacht. Uit aanvullend onderzoek door externe deskundigen en overleg blijkt dat ook na renovatie de woningen bij hevige regenval nog steeds onder water komen te staan. Samen met de bewonerscommissie bezinnen we ons op de haalbaarheid van de voorgenomen renovatie. Belangrijk uitgangspunt daarbij is dat het geen nadelige gevolgen heeft voor de huidige huurders en de terugkeerders.
Blauwe Blokken: onderzoek naar voordelen ketenintegratie
Zowel het project de Oude Kooi als de Tuinstadwijk bevatte voor een groot deel onderhoud en renovatie. Daarom is het idee gelanceerd om onderzoek te doen naar de mogelijkheden van ketenintegratie. Het doel van ketenintegratie is om door vroegtijdige samenwerking efficiencyvoordelen te behalen en faalkosten te verminderen. Begin 2011 besluiten wij of het project in de blauwe blokken in aanmerking komt om als pilot project te fungeren. De uitvoering van de onderhoudsaanpak staat gepland voor medio 2011.
Alexanderstraat
We kunnen terugkijken op een zeer soepel verlopen jaar van uitplaatsingen in het project Alexanderstraat en omstreken. Op 26 januari 2010 zijn de bewoners tijdens een drukbezochte informatieavond geïnformeerd over de nieuwbouwplannen en het sociaal plan. De peildatum voor dit project viel op 4 maart 2010. Vanaf dat moment tot en met 31 maart 2011, konden de bewoners met stadsvernieuwingsurgentie verhuizen naar een vervangende passende woning. Daarbij zijn een aantal bewoners door de afdeling Ontwikkeling van de Sleutels intensief begeleid naar vervangende woonruimte. De gemeenteraad heeft op 16 december het sloopbesluit goedgekeurd. Dat geeft ons de ruimte om door te gaan met de sloop en nieuwbouw van de Alexanderstraat e.o. In 2012 verwachten we een prachtige nieuwe wijk op te leveren, waar vooralsnog 18 van de oorspronkelijke bewoners naar zullen terug keren.
Kooiplein en omgeving
De plannen van de gemeente Leiden voor Leiden-Noord zijn ambitieus. Ontwikkelingen rond het Kooiplein zijn onderdeel van een groter plan. In 2010 heeft de Sleutels voor de ontwikkeling van het Kooiplein e.o. een BV opgericht (SPO BV). Deze BV participeert als vennoot samen met commerciële ontwikkelaar Proper-Stok bv in de inmiddels opgerichte Kooiplein Leiden CV. Deze entiteit gaat het gehele gebied ontwikkelen binnen randvoorwaarden die zij is overeengekomen met de gemeente Leiden. De Sleutels heeft als uitgangspunt niet risicovol te participeren binnen de ontwikkeling. Wij gaan ons alleen bezighouden met het aankopen van circa 100 sociale huurwoningen die worden geleverd door Kooiplein Leiden CV, als compensatie van de woningen die worden gesloopt. Ook zal de Sleutels maatschappelijk onroerend goed realiseren binnen het plangebied. Daarnaast is de Sleutels bereid onder voorwaarden als achtervang te dienen voor 10% van de niet verkochte koopwoningen.
Het plan wordt geïntegreerd met een nog aan te leggen half verdiepte tunnel in de Willem de Zwijgerlaan. De uitvoering van deze tunnel is in volle gang. Het uiteindelijke doel is een nieuw kloppend hart te realiseren in Leiden-Noord. In 2011 wordt een nieuw bestemmingsplan voor het gehele gebied opgesteld. De verwachting is dat in 2012 gestart wordt met de uitvoering van het eerste deelgebied; de locatie van de huidige winkels.
Afgeleid uit de afspraken in de Raamovereenkomst is de gemeente vanuit haar overheidsrol verantwoordelijk voor de communicatie in het kader van publiekrechtelijke procedures rondom het bestemmingsplan. De communicatie rondom gebiedspromotie wordt door Kooiplein Leiden CV opgepakt en uitgevoerd. Vanuit Kooiplein Leiden CV is de Sleutels verantwoordelijk voor de eigen huurders, omwonenden en voor het participatietraject. Proper-Stok neemt de communicatie rondom de planvorming en verkoop voor haar rekening.
Afstemming en promotie Leiden-Noord
Naast de bovengenoemde projecten van de Sleutels zijn er meer projecten in Leiden-Noord in uitvoering. Zo is Nieuw Leyden in een afrondende fase en zal op de plaats van de Groenoordhallen een nieuwe wijk ontstaan. De gemeente Leiden is druk in uitvoering met de twee tunnels in de Willem de Zwijgerlaan. Al deze partijen, zo ook de Sleutels, komen met regelmaat bij elkaar in een zogenaamd Breed Overleg. Hierin informeren de respectievelijke projectleiders elkaar over de voortgang van de projecten. Daarnaast onderzoekt een communicatiewerkgroep de mogelijkheid van gezamenlijke gebiedscommunicatie. In 2011 hopen wij hiermee aan de slag te kunnen.