Jaarverslag 2010
print
Beleid
Eén van onze doelstellingen is kwalitatief beter bezit. Dit realiseren wij onder andere door nieuwbouw en herstructureringsprojecten. Ook leveren we veel inspanningen om de onderhoudsstaat van het bezit op peil te brengen en te houden. Doordat relatief een groot aandeel van ons bezit vooroorlogs is, zijn de onderhoudskosten hoog. Bij elke onderhoudsingreep kiezen we bewust voor kwaliteit en duurzaamheid. De investeringen in ons bezit hangen uiteraard nauw samen met ons strategisch voorraadbeleid. In onze wijkvisies hebben wij per wijk een ontwikkelingsbeeld geschetst op basis van doelgroepen, woninggrootte, bereikbaarheid, huurniveau e.d. Daarnaast hebben wij afspraken gemaakt met de gemeente en onze collega-corporaties over aantallen te renoveren woningen, sloop- nieuwbouw, kwaliteitseisen en energie en veiligheid. De regie van de wijkontwikkelingen in Leiden, waar de corporaties het grootste deel van de woningen hebben, ligt bij de corporaties zelf. In 2010 is in samenwerking met de gemeente het planproces nader bezien. In 2011 wordt dit afgerond. In overleg met de gemeente, de Federatie van Huurdersorganisaties van Leiden en Omstreken (FHLO) en de collega-corporaties is in 2010 veel onderzoek verricht ter voorbereiding van de aanpassing van de woonvisie van de gemeente Leiden. Grote lijn hierin is dat, hoewel het lijkt dat er te weinig starterswoningen zijn, het werkelijke probleem de doorstroming (verhuisketens) is. Daar ligt dus een belangrijke taak voor corporaties: bouwen in het middensegment en stimuleren van doorstroming.
Onderhoudsbeleid
In 2010 is een nieuw onderhoudsbeleid geformuleerd. Speerpunten zijn een andere werkwijze en de invoering van de wijziging in rolverdeling tussen afdelingen. Dit is eerder in 2008 besproken bij de ‘kanteling’ van de organisatie. Belangrijkste doelstelling van het onderhoudsbeleid zijn tevreden klanten en efficiency. Om dit te bereiken worden onderhoudsactiviteiten gecombineerd uitgevoerd en samengevoegd met investeringen in onder andere energie, leefbaarheid en levensloopgeschiktheid. Dit noemt de Sleutels een ‘onderhoudsbubbel’. Door op deze manier te werken ondervinden klanten eens in de zes jaar het ongemak van onderhoud. Nog belangrijker in de nieuwe werkwijze is vergroting van de invloed van de klant. De Sleutels voert niet langer haar eigen plan uit, deze wordt eerst voorgelegd aan klanten. Als klanten aanpassingen in het plan willen, worden deze getoetst en wordt het plan veranderd. Hiermee wordt voldaan aan een grote wens van onze klanten.
Waardering bezit
In 2010 is een start gemaakt met het updaten van de complexplannen. Door vertraging van de implementatie van software is het vaststellen van de complexplannen uitgesteld tot 2011. De complexplannen moeten immers zoveel mogelijk bijdragen aan de doelstellingen uit het ondernemingsplan, hetgeen met beleidssoftware optimaal gebeurt. Om zicht te krijgen op welke complexen financieel goed en minder goed presteren hebben we de rendementen alvast opgenomen in de complexplannen. Met de aeDex/IPD benchmark en de WoonBench is de efficiëntie van de organisatie in kaart gebracht. Hieruit is gebleken dat de Sleutels efficiënter kan werken. Om de verbeterpunten in de organisatie te vinden is er een onderzoek gestart naar de elementen uit de organisatie die voor verbetering vatbaar zijn. De resultaten van het onderzoek worden in 2011 besproken.
Het totale rendement op de vastgoedportefeuille was in 2010 4,3%. Er was voor 2010 nog geen concrete doelstelling vastgesteld.
Energiebeleid
Doelstelling 2010: 2,7% minder CO2 uitstoot
Resultaat 2010: 0,6% minder CO2 uitstoot
Het resultaat is lager dan geprognosticeerd. Dit wordt veroorzaakt door een kleiner effect uit portfolioactiviteiten (sloop, nieuwbouw en verkoop) en een kleinere inzet in onderhoud en voorzieningen op verzoek. Dat laatste heeft onder andere als reden dat er uitvoeringsproblemen waren in het project Paramaribohof. Hierdoor is het vervangen van enkelglas door isolatieglas uitgesteld. Daarnaast is in de voorgaande jaren een aantal platte daken geïsoleerd, hetgeen in 2010 niet is gebeurd.
Implementatie Wonen, Zorg en Welzijnbeleid
De komende jaren worden wij geconfronteerd met de gevolgen van de vergrijzing. De Sleutels speelt daarop in door het woningbezit beter toegankelijk te maken voor mensen met beperkingen. In de zomer is het ‘Implementatieplan Wonen, Zorg en Welzijn 2010-2020’ vastgesteld. Hierin is ons investeringsprogramma op dit terrein voor de komende tien jaar uitgewerkt. Daarin is rekening gehouden met de prestatieafspraken met de gemeenten en eventuele partners. Het accent ligt op het verbeteren van de bereikbaarheid en toegankelijkheid van woongebouwen die geschikt zijn voor senioren in Leiden en Voorschoten. Voor bewoners met een indicatie worden op aanvraag ook woningaanpassingen aangebracht.
Eind 2010 is een eerste resultaat opgeleverd. In december is in de Pelmolen de eerste officiële scootmobielstalling voor bewoners in Leiden feestelijk geopend. Ook zijn we gestart met de voorbereidingen voor het afsluiten van de drie entrees van de Molens in de Merenwijk. Het gaat hier om de Pel-, Polder- en Stellingmolen. Op verzoek van bewoners worden de entrees afgesloten om het veiligheidsgevoel te verbeteren. Architect Willem Jan van Daalen heeft hiervoor ontwerpen gemaakt.
Met bewonerscommissies van andere complexen die geschikt zijn voor senioren in Leiden en Voorschoten wordt overlegd over gewenste verbeteringen in de komende jaren.
Actualisering software complexbeheerplannen
De Sleutels beschikt over veel informatie van elke woning, zoals bouwkundige gegevens, plattegronden, foto’s en gegevens over voorzieningen zoals bijvoorbeeld CV. Die informatie is nodig voor het dagelijks werk van allerlei medewerkers. Voorbeelden zijn verhuurmakelaars die de informatie gebruiken om een leeg gekomen woning aan een nieuwe huurder aan te bieden en andere medewerkers die het groot onderhoud plannen van hele complexen.
Om al die gegevens overzichtelijk bij elkaar te houden en te presenteren is een computerapplicatie ontwikkeld, het ‘vastgoed informatiemodel’. In 2009 bleek een deel van de informatie te zijn verouderd. In 2010 is veel informatie gecontroleerd en – waar nodig – verbeterd of aangevuld. Het ging onder meer om alle woningplattegronden, veel foto’s en beschrijvingen.
In de loop van 2010 is de wens gegroeid om de woninginformatie ook voor klanten beschikbaar te stellen via het internet. Dit is inmiddels grotendeels voorbereid en zal in de loop van 2011 daadwerkelijk voor klanten toegankelijk worden.