Financiële resultaten

7

In dit jaarverslag is een model balans en winst-en-verliesrekening opgenomen, die voldoet aan de richtlijnen van de Raad van de Jaarverslaglegging. Hieronder geven wij een toelichting op hoofdlijnen van de financiële positie en de behaalde resultaten in 2012. Een uitgebreide toelichting op de bezittingen en schulden en de behaalde resultaten is opgenomen in de toelichting op de balans en winst-en-verliesrekening. Deze is op aanvraag beschikbaar.

Financiële positie

De financiële positie is vooral door het treffen van een Voorziening voor onrendabele investeringen licht achteruit gegaan. Overigens komt het treffen van deze Voorziening niet uit de lucht vallen; in onze meerjarenprognoses is daar rekening mee gehouden.


Het negatieve resultaat laat zich als volgt specificeren:

Resultaat inclusief rentelasten uit verhuur en verkoop: € 9.964.000
Af: Waardeveranderingen: - 6.004.000
Af: Voorziening onrendabele investeringen: - 15.800.000
Af: Vervallen belastinglatentie: - 2.500.000
Negatief jaarresultaat: € 14.340.000

Het vermogen is met dit resultaat afgenomen. Naar oordeel van het Centraal Fonds is op basis van de cijfers van vorig jaar het volkshuisvestelijk vermogen van de Sleutels hoger dan gemiddeld. Daar hebben we ook op gestuurd omdat we in de jaren 2013-2018 flinke investeringen op stapel hebben staan, die tot forse negatieve resultaten zullen leiden. In die zin waren we goed op de toekomst voorbereid. De aangekondigde heffingen van de overheid vormen wel een bedreiging voor het uitvoeren van al onze voornemens.

Effecten voorgenomen regeringsbeleid

De Sleutels wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurdersheffing naar de kennis van heden loopt voor de Sleutels op naar € 7.625.000 in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 1.742.000. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houden wij rekening met een totale saneringssteun heffing van € 6.960.000. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt hoeft De Sleutels geen extra kostenbesparingen door te voeren op personeel, organisatie en onderhoud. Ook hoeven er geen besparingen te worden doorgevoerd in de investeringsbegroting. De Sleutels heeft in haar projecties rekening gehouden met huurstijgingen boven inflatie, nl. 1,5%. De Sleutels kan in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen en verwacht zij blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen ICR, loan to value en 2% aflossingsfictie en verwacht zij toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. De effecten van het voorgenomen regeringsbeleid zijn niet ingerekend in de waardering op de balans.

Waardering van bezit en het eigen vermogen op basis van marktwaarde

De Sleutels waardeert met ingang van dit jaar het bezit op basis van marktwaarde. In de jaarrekening is een uitgebreide toelichting van de daarmee geldende waarderingsgrondslagen opgenomen. De keuze voor de waardering op marktwaarde is genomen omdat we hiermee een reële waarde presenteren en daarnaast inzichtelijk kunnen maken hoe het financiële en maatschappelijk rendement zich verhoudt ten opzichte van andere corporaties en commerciële vastgoedbedrijven. Naast de waardering op marktwaarde laten we ook zien wat de waarde van de toekomstige kasstromen is, de zogenaamde bedrijfswaarde. Waar de marktwaarde aangeeft wat bij benadering de beleggingsopbrengst van het bezit is, geeft de bedrijfswaarde bij benadering aan wat het resultaat is van de toekomstige opbrengsten en kosten bij het blijvend (sociaal) verhuren van het bezit. De waarde van het bezit op marktwaarde is met € 8,6 miljoen toegenomen tot € 790,2 miljoen. Het Eigen vermogen bedraagt op basis van marktwaarde € 623,9 miljoen. Het eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde bedraagt € 186,0 miljoen. Het verschil € 437,9 miljoen is het zogenaamde “beklemde” vermogen; dat deel van het vermogen dat we vanwege onze doelstellingen nooit zullen realiseren.

De waardering door het Centraal fonds

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft in haar continuïteitsoordeel aangegeven dat de financiële continuïteit van de Sleutels voldoende is gewaarborgd. Ook verklaart het CFV dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van de Sleutels, die tot een A1 oordeel heeft geleid. Het door het Centraal Fonds becijferde eigen vermogen bedroeg over 2011 49,6% van het balanstotaal, die een lichte stijging betekende ten opzichte van 2010 (49,0%). Het landelijk gemiddelde nam ook licht toe van 27,2% naar 27,7%. Het Centraal Fonds oordeelde ook dat ons risicoprofiel inclusief vennootschapsbelasting is afgenomen naar 15,3% (2011: 15,6%) van het balanstotaal, wat door ons lage balanstotaal hoger ligt dan het landelijke niveau (11,8%).

Vergelijk met 2011
De waardering door het Centraal fonds 2011

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft in haar continuiteitsoordeel aangegeven dat de financiële continuiteit van de Sleutels voldoende is gewaarborgd. Ook verklaart het CFV dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van de Sleutels, hetgeen tot een A1 oordeel heeft geleid. Het door het Centraal Fonds becijferde eigen vermogen bedroeg over 2010 49,0% van het balanstotaal, hetgeen een enorme stijging betekende ten opzichte van 2009 (24,2%). Het landelijk gemiddelde nam af van 29,3% naar 27,2%. Het Centraal Fonds oordeelde ook dat ons risicoprofiel verder is afgenomen tot 10,4% (2010: 12,3%) van het balanstotaal, wat in lijn ligt met het landelijke niveau. Alleen het risico op de verplichting op de vennootschapsbelasting acht het Centraal Fonds hoger dan gemiddeld. Wellicht heeft men hier nog niet meegewogen dat wij dit jaar over de aangiftes over 2009 en 2010 afspraken hebben gemaakt met de inspecteur.

De jaarresultaten

Vanuit financieel oogpunt heeft de Sleutels evenals vorig jaar goede resultaten bereikt. Het bedrijfsresultaat inclusief rentelasten is vergelijkbaar met dat van vorig jaar, ondanks verdere toename van de onderhoudslasten met € 1,7 miljoen. Door een incidentele opbrengst in de vorm van een schadevergoeding van € 1,2 miljoen, bedroeg het resultaat exclusief voorzieningen, waardeveranderingen en belastingen € 1,4 miljoen hoger dan vorig jaar.

Vergelijk met 2011
De jaarresultaten 2011

Vanuit financieel oogpunt heeft de Sleutels evenals vorig jaar goede resultaten bereikt. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening is ten opzichte van vorig jaar door hogere onderhoudslasten weliswaar afgenomen, maar is uiteindelijk € 2,7 miljoen hoger dan begroot. Met het behaalde resultaat verhogen we onze reserve om die vervolgens aan te wenden voor de herstructureringsopgave de komende jaren.

Het jaarresultaat over 2011, opgedeeld in activiteiten en afgezet tegen de begrote resultaten, geeft het volgende beeld:

realisatie 2011 begroting 2011
Resultaat uit beheer en financieringslasten 8,0 mln. 5,3 mln.
Resultaat uit verkopen 7,8 mln. 8,6 mln.
Resultaat uit belastingen 0,7 mln. -1,5 mln.
Resultaat uit herwaardering 6,2 mln. -3,1 mln.
Totaal 22,7 mln. 9,3 mln.

De resultaten en de rente dekkingsgraad

De hoogte van de rente dekkingsgraad (Intrest Coverage Ratio) is een belangrijke indicator. Het geeft aan hoeveel ruimte het jaarresultaat biedt aan rentebetalingen. De rente dekkingsgraad in dit verslagjaar is 2,55 en ligt daarmee ruim boven onze eigen norm van 1,4.

Vergelijk met 2011
De resultaten en de rente dekkingsgraad 2011

De hoogte van de rente dekkingsgraad (Intrest Coverage Ratio) is een belangrijke indicator. Het geeft aan hoeveel ruimte het jaarresultaat biedt aan rentebetalingen. De rente dekkingsgraad in dit verslagjaar is 2,3 en ligt daarmee ruim boven onze eigen norm van 1,4.

De resultaten van de kasstromen

De liquiditeitspositie is dit verslagjaar met € 5,8 miljoen afgenomen. De kasstromen tijdens dit verslagjaar zien er op hoofdonderdelen als volgt uit:

Uit operationele activiteiten + 15,1 mln.
Uit verkopen + 6,7 mln.
Investeringen - 11,9 mln.
Uit financieringsactiviteiten - 15,7 mln.
Totaal afname liquide middelen - 5,8 mln.
Vergelijk met 2011

De balans current ratio is 0,3. De liquide middelen bedragen aan het eind van het verslagjaar € 0,4 miljoen.

De resultaten van de kasstromen 2011

De liquiditeitspositie is dit verslagjaar met € 4,2 miljoen toegenomen. De kasstromen tijdens dit verslagjaar zien er op hoofdonderdelen als volgt uit:

Uit operationele activiteiten + 12,1 mln.
Uit verkopen + 8,0 mln.
Investeringen - 8,8 mln.
Uit financieringsactiviteiten - 7,1 mln.
Totaal toename liquide middelen + 4,2 mln.

De balans current ratio is 1,6. De liquide middelen bedragen aan het eind van het verslagjaar € 6,1 miljoen. Hiervan was op balansdatum € 3,0 miljoen op termijndeposito’s met een looptijd van maximaal 3 maanden belegd.

De leningportefeuille

De totale leningportefeuille bedroeg per balansdatum € 114,7 miljoen. Alle leningen zijn geborgd door het WSW, dan wel in het verleden via de gemeenten Leiden en Voorschoten aangetrokken. De uitstaande renterisico’s vallen binnen de voorschriften van het WSW. Het gemiddelde rendement op de leningen bedroeg 4,35% (2011: 4,39%). De gemiddelde looptijd bedraagt 9,8 jaar en de duration is 4,9 jaar. Door (vervroegde) aflossingen is het vreemde vermogen met € 15,7 miljoen afgenomen. Aan het eind van dit jaar is een lening van € 15,0 miljoen aangetrokken met storting per 1 maart 2013. De lening dient ter financiering van de aankoop van bestaand bezit en contractuele aflossingen in de eerste helft van 2013. Aan transacties in het vreemde vermogen ligt een treasury statuut ten grondslag.

Vergelijk met 2011
De leningportefeuille 2011

De totale leningportefeuille bedroeg per balansdatum € 130,4 miljoen. Alle leningen zijn geborgd door het WSW, dan wel in het verleden via de gemeenten Leiden en Voorschoten aangetrokken. De uitstaande renterisico’s vallen binnen de voorschriften van het WSW. Het gemiddelde rendement op de leningen bedroeg 4,39 procent (2009: 4,50%). De gemiddelde looptijd bedraagt 12,3 jaar en de duration is 5,1 jaar. Dit jaar is er € 3,3 miljoen contractueel afgelost en € 3,8 miljoen boetevrij afgelost. Er zijn dit jaar geen nieuwe leningen aangetrokken. Per saldo is het vreemde vermogen dus met € 7,1 miljoen afgenomen. Aan transacties in het vreemde vermogen ligt een treasury statuut ten grondslag. In verband met de verlaging van de ratings van de meeste handelsbanken is het treasury statuut aangepast.

De leningen versus de bezittingen

Het gedeelte van de marktwaarde van onze bezittingen dat is gefinancierd met langlopende schulden (loan to value) is circa 15% (2011: 17%).

Vergelijk met 2011
De leningen versus de bezittingen 2011

Het gedeelte van de beleidswaarde van onze bezittingen dat is gefinancierd met langlopende schulden (loan to value) is circa 41% (2010: 45%). Dit is ruim onder onze norm van 70%.

De leningen versus het kasstroomresultaat

De schuld/verdienverhouding (debt-earning ratio), ofwel het aantal (kasstroom)-jaarresultaten van 2012 dat nodig is om de schuld terug te betalen is afgerond 5,3 jaar (2011: 11,6 jaar). Vooral voor geldverschaffers zijn dit belangrijke indicatoren die zij hanteren bij de beoordeling van de financiële positie bij vermogensaanvragen.

De leningen en de waarborgfondsnormen

De kasstroom uit operationele activiteiten ten opzichte van de leningportefeuille bedraagt 10,3% (2011: 9,6%) en ligt daarmee ruim boven de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gehanteerde minimum aflossingsfictie van 2 procent. Het WSW heeft de Sleutels dan ook als borgbaar aangemerkt. De financieringsruimte voor de jaren 2012 tot en met 2014 is bepaald op € 35,3 miljoen, maar eind 2012 is door het WSW hiervan € 13,7 miljoen beklemd.

Investeringen

a. projectontwikkeling
Dit jaar is voor totaal € 10,3 miljoen geïnvesteerd in projectontwikkeling (2011: € 3,6 miljoen). Hierin zijn begrepen de voorbereidingskosten van projecten waarover nog geen definitief besluit is genomen.

b. overige investeringen
Dit jaar is er € 541.000 (2010: € 1.023.000) aan verbeteringsinvesteringen gedaan. Hier stonden huurverhogingen en/of levensduurverwachtingen tegenover en zijn (deels) als rendabel aan te merken.

c. investeringen in woningen boven de € 240.000
Dergelijke investeringen hebben niet plaatsgevonden.

d. maatschappelijke investeringen
In 2012 hebben we voor € 16,8 miljoen aan onrendabele uitgaven voorzien, betreffende de projecten van Voorthuijzen en de Castellumweg. Daarnaast zijn er € 1.525.000 aan fysieke en niet fysieke uitgaven gedaan in het kader van leefbaarheidsprojecten, waaronder kosten van wijkbeheer en Wonen-zorg en welzijn.

Vergelijk met 2011
Investeringen 2011

a. projectontwikkeling
Dit jaar is voor totaal € 3,6 miljoen geïnvesteerd in projectontwikkeling (2010: € 2,6 miljoen). Hierin zijn begrepen de voorbereidingskosten van projecten waarover nog geen definitief besluit is genomen. Dit jaar zijn er erfpachtcontracten met de gemeente Leiden omgezet in grondeigendom tot een bedrag van € 6 miljoen.

b. overige investeringen
Dit jaar is er € 1.023.000 (2010: € 179.000,-) aan verbeteringsinvesteringen gedaan. Hier stonden huurverhogingen en/of levensduurverwachtingen tegenover en zijn (deels) als rendabel aan te merken.

c. investeringen in woningen boven de € 240.000,-
Dergelijke investeringen hebben niet plaatsgevonden.

d. maatschappelijke investeringen
In 2010 hebben we voor het project Alexanderstraat een onrendabele top ingerekend van € 1,5 miljoen. Het aanbestedingsresultaat was dit jaar en bleek beduidend gunstiger dan begroot. Hierdoor konden we dit jaar een correctie op de onrendabele top realiseren van € 549.000,-. Daarnaast zijn er € 436.000,- aan fysieke en niet fysieke uitgaven gedaan in het kader van leefbaarheidprojecten. In het kader van Wonen, Zorg en Welzijn is er € 92.000,- uitgegeven. De Sleutels heeft € 806.000,- aan kosten voor het wijkbeheer voor eigen rekening genomen in de vorm van niet doorbelaste personele en overige lasten op het wijkbeheer.

Beleggingen

We onderschrijven de gedachte dat de sector zelf initiatieven moet blijven ontplooien om middelen op elkaar af te stemmen. In dit verband participeren wij in het Wooninvesteringsfonds met een rentedragende obligatie van € 500.000. Door tegenvallende verkoopresultaten van het WIF is obligatie gesplitst in vijf certificaten van elk € 100.000 en het renteniveau gewijzigd. De vaste rente is teruggebracht van 4,5% naar 2,25%. Hierboven geldt een resultaatafhankelijke variabele rente van maximaal 3,25%. Ook het resultaat over 2012 viel tegen, waardoor er over 2012 geen rente is uitgekeerd, maar bijgeschreven als vordering. De ontwikkelingen bij het WIF volgen wij op de voet. Het WIF heeft acties ondernomen om de resultaten op korte en langere termijn om te buigen. Dit en mede vanwege de structuur van het WIF (zijnde een toegelaten instelling) geeft ons aanleiding om dit boekjaar nog niet over te gaan tot afwaardering van de belegging.

Vergelijk met 2011
Beleggingen 2011

We onderschrijven de gedachte dat de sector zelf initiatieven moet blijven ontplooien om middelen op elkaar af te stemmen. In dit verband participeren wij in het Wooninvesteringsfonds met een rentedragende obligatie van € 500.000,-. Door tegenvallende verkoopresultaten van het WIF is obligatie gesplitst in vijf certificaten van elk € 100.000,- en het renteniveau gewijzigd. De vaste rente is teruggebracht van 4,5% naar 2,25%. Hierboven geldt een resultaatafhankelijke variabele rente van maximaal 3,25%.

Verbindingen en nevenstructuren

Voor de beheersing van risico’s bij de herstructurering voor het Kooiplein heeft de Sleutels een BV opgericht, SPO BV, op 7 april 2010. De vennootschap is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel voor Den Haag onder nummer 27378040. De vennootschap is gevestigd aan de Langegracht 70A, 2312 NV Leiden.

De vennootschap is een volledige dochtermaatschappij van Woningbouwvereniging de Sleutels. Als bestuurder van de vennootschap is benoemd 'de Sleutels'.

De activiteiten van SPO BV bestaan uit: het kopen, verkopen, ontwikkelen, bouwen en doen bouwen, beheren en in het algemeen exploiteren van onroerende zaken en andere vermogensbestanddelen.

Op 21 juni 2010 hebben de Sleutels en Proper Stok de samenwerkingsovereenkomst Kooiplein Leiden getekend. Als uitvloeisel hiervan is SPO BV op 11 november 2010 een commanditaire vennootschap (Kooiplein CV) aangegaan met Proper Stok Groep BV (beherend vennoot) en Probest II BV (een 100% dochter van Proper Stok Groep BV). SPO BV zal slechts optreden als commanditair vennoot en heeft € 1 (= 1%) kapitaal ingebracht. Het totale kapitaal van Kooiplein CV bedraagt € 100. (=100%). De beherend vennoot en/of commandiet Proper Stok dragen integraal zorg voor de financiering van Kooiplein CV, hetzij middels een kapitaalstorting, hetzij middels een externe financiering. SPO BV staat niet garant voor enig intern of extern aangetrokken kapitaal en kan nooit verplicht worden tot een andere of grotere inbreng dan de ingebrachte € 1. Ook de eventuele financiering van een negatieve cashflow komt voor rekening van de beherend vennoot en/of commandiet Proper Stok.

SPO BV is in 2012 geen verplichtingen aangegaan, de kosten bleven in het jaar van oprichting beperkt en zijn lager dan € 5.000 voor het gehele boekjaar.

De uitgaven van Kooiplein CV zijn in 2012 € 900.000 (2011: € 470.000). De Kooiplein CV heef ultimo 2012 verplichtingen met beperkte omvang aangegaan tot € 500.000.

Fiscaliteiten

Voor het opstellen van een Tax Control Framework is in 2012 de fiscale beheersing zichtbaarder gemaakt. Fiscaal beleid is opgesteld en fiscale strategie is nader uitgewerkt en intern besproken. Voor de praktische invulling van beleid en strategie zijn interne processen aangescherpt. De wijze van interne rapportage en monitoring is concreet gemaakt en intern besproken. Met de inrichting en invulling van het Tax Control Framework hebben we meer zichtbare grip op onze fiscale positie.

In 2012 heeft het Framework geleid tot het ondertekenen van een “convenant” met de belastingdienst dat kan leiden tot Horizontaal Toezicht. Met dit convenant geven de Sleutels en de belastingdienst aan vertrouwen te hebben in het aangaan van een relatie waarbij beide organisaties toekomstgericht en proactief werken. De kern van ons handelen hebben we vastgelegd en geeft aan dat we niet risico zoekend handelen en de fiscale positie optimaliseren om onze (maatschappelijke) doelstellingen te realiseren. Daarbij opereren we binnen de grenzen van wet- en regelgeving. Ook is vastgesteld dat we niet met fiscale constructies en beheersmaatregelen die de grenzen van weten regelgeving mogelijk kunnen overschrijden.

Vennootschapsbelasting

In 2012 waren er veel ontwikkelingen op het gebied van Vennootschapsbelasting. De ontwikkelingen rond de ANBI status, herbestedingsreserve en de waardering voor sloop-nieuwbouw van vastgoed volgden elkaar in hoog tempo op. We hebben de ontwikkelingen op de voet gevolgd en waar nodig onze extern fiscaal adviseurs geconsulteerd. We hebben overleg gehad met de belastinginspecteur waarbij de recente ontwikkelingen binnen de Sleutels en de relevante wet- en regelgeving onderwerp van gesprek waren. De overleggen waren constructief van aard en hebben geleid tot de fiscale afwikkeling van de aangiftes 2008, 2009 en 2010. Over deze jaren was geen belasting verschuldigd.
De aangiftes 2011 en 2012 ultimo 2012 zijn nog niet ingediend. In 2013 maken we nadere afspraken hoe we ons vastgoed fiscaal waarderen. Op basis van deze afspraken dienen we de aangiftes in. Vooruitlopend hierop hebben we de actieve latentie van € 2,5 miljoen laten vervallen.

BTW

Over onderhoudsopdrachten aan derden hebben wij over dit boekjaar € 3.211.000 (2011: € 2.046.000) aan BTW afgedragen aan de fiscus. Zelf hebben wij per saldo € 82.000 (2011: € 74.000) aan BTW afgedragen wegens belaste activiteiten.

We hebben in 2012 een verzoek tot aanpassing van de BTW aangifte over 2009 en 2010 ingediend bij de belastingdienst in het kader van de pro-rato regeling. Reden van het verzoek is de oplevering van nieuwbouw waardoor de verhouding tussen belaste en onbelaste prestaties wijzigt. Over het deel van de belaste prestaties vragen we de betaalde BTW terug van de belastingdienst. We zijn in gesprek met de belastingdienst om tot afwikkeling te komen, afronding vindt plaats in 2013.

Vergelijk met 2011
BTW 2011

Over onderhoudsopdrachten aan derden hebben wij over dit boekjaar € 2.046.000,-
(2010: € 1.340.000,-) aan BTW afgedragen aan de fiscus. Zelf hebben wij per saldo € 74.000,-
(2010: € 16.000,-) aan BTW afgedragen wegens belaste activiteiten.

Loonheffing

In 2012 is er €1.370.000 (2011: € 1.373.000) aan loonbelasting en € 642.000 (2011 € 591.000) aan sociale lasten afgedragen.

Vergelijk met 2011
Loonheffing 2011

In 2011 is er € 1.373.000,- (2010: € 1.315.000,-) aan loonbelasting en € 591.000,- (2010 € 547.000,-) aan sociale lasten afgedragen.

WOZ en Waterschapsbelasting

In 2012 bedroeg de gemeentelijke belasting € 1.909.000 (2011: € 1.932.000). De heffing bedraagt gemiddeld € 242 per woning (was € 244). Volgens onderzoek van de Universiteit van Groningen is de WOZ voor eigenaren in Leiden de een na hoogste van Nederland. De hoogte van de lokale belasting drukt dan ook ten opzichte van branchegenoten in andere steden zwaar op het exploitatieresultaat. Naast de WOZ droegen wij nog € 185.000 (2011: € 179.000) af aan waterschapsbelasting van het Hoogheemraadschap.

Vergelijk met 2011
WOZ en Waterschapsbelasting 2011

In 2011 bedroeg de gemeentelijke belasting € 1.932.000,- (2010: € 1.980.000,-). De heffing bedraagt gemiddeld € 250,- per woning (was € 260,-). Volgens onderzoek van de Universiteit van Groningen is de WOZ voor eigenaren in Leiden de een na hoogste van Nederland. De hoogte van de lokale belasting drukt dan ook ten opzichte van branchegenoten in andere steden zwaar op het exploitatieresultaat.
Naast de WOZ droegen wij nog € 179.000,- (2010: € 201.000,-) af aan waterschapsbelasting van het Hoogheemraadschap.

Risicomanagement

In 2012 hebben we ons risicomanagement verder doorontwikkeld. Met ondersteuning van een extern bureau hebben we een nulmeting uitgevoerd op risicobeheersing op operationeel, strategisch en strategisch niveau. Het rapport met bevindingen is intern besproken en heeft geleid tot een vastgesteld actieplan. In 2013 brengen we dit plan tot uitvoering. We streven naar de afgifte van een In Control Statement, voor zover wij dit kunnen realiseren tegen aanvaardbare kosten. Ons beleid sluit aan op de huidige rolverdeling binnen onze organisatie: we maken onderscheid tussen risicomanagement voor de beleggers-, de beheers- en de ontwikkelaarsrol. Dagelijks worden risico's gemanaged, in onze kwartaalrapportages beschrijven we de nieuwe risico's en de werking van beheersmaatregelen. Op kwartaalbasis bespreken we aan de hand van de rapportages onze strategische en operationele risico's intern met een focus op de beheersmaatregelen. Risicoanalyses zijn een vast onderdeel van de procesbeschrijvingen, de risicobeheersing is zichtbaar geïntegreerd in de lopende projecten en de meerjarenbegroting is ook in 2012 getoetst op basis van scenario’s.
Voor de verdere uitwerking van onze vastgoedportefeuillerisico’s hebben we een investeringsstatuut opgesteld. De risicobereidheid van een project stellen we hiermee vooraf vast.
Ook dit jaar is het intern controle plan (ICP) uitgevoerd. Aan de hand van het ICP zijn de audits uitgevoerd met een focus op verbeteren (operational audits) en beheersen (financial audits). Tot slot is een risicoanalyse een vast onderdeel van de interne besluitvormingsdocumenten, bijvoorbeeld beleidsdocumenten en interne projecten. De analyses dragen zichtbaar bij aan de kwaliteit van besluitvorming en beheersing van projecten.

Kostenbeheersing en resultaatverbetering

Door deelname aan verschillende benchmarks zijn wij in staat ons te vergelijken met de prestaties van branchegenoten. Doel hiervan is onze resultaten te verbeteren. Voor wat betreft de kostenbeheersing hebben we hier vorderingen gemaakt. De netto bedrijfskosten (exclusief verzekeringen en lokale belastingen) zijn ten opzichte van vorig jaar afgenomen van € 1.007 naar € 987 per verhuureenheid. De bedrijfskosten liggen volgens de rapportage van het Centraal Fonds onder het landelijke gemiddelde, ook zonder correctie wegens onze hogere lokale belastingen.

De Sleutels gebruikt naast een BalancedScoreCardmodel ook het INK-model als sturingsinstrument. Deze instrumenten zet de Sleutels in om de in het ondernemingsplan genoemde succes en prestatie-indicatoren te koppelen aan SMART benoemde resultaten.

Door middel van een tijdregistratie-systeem vindt specifieke kostentoerekening plaats van de personele inzet aan projecten en activiteiten.

Vergelijk met 2011
Kostenbeheersing en resultaatverbetering 2011

Door deelname aan verschillende benchmarks zijn wij in staat ons te vergelijken met de prestaties van branchegenoten. Doel hiervan is onze resultaten te verbeteren. Voor wat betreft de kostenbeheersing hebben we hier vorderingen gemaakt. De netto bedrijfskosten (exclusief verzekeringen en lokale belastingen) zijn ten opzichte van vorig jaar afgenomen van € 1.039,- naar € 1.007,- per verhuureenheid. De doelstelling voor 2011 van € 1.000,- per verhuureenheid is hiermee licht overschreden. Vergelijking met andere corporaties leert dat de Sleutels gemiddeld € 125,- per woning meer kwijt is aan lokale belastingen. Hierdoor wordt het exploitatieresultaat met ruim € 1,0 miljoen negatief beïnvloed. Hiermee rekening houdend liggen de bedrijfskosten van de Sleutels onder het landelijk gemiddelde.

De Sleutels gebruikt naast een BalancedScoreCardmodel ook het INK-model als sturingsinstrument. Deze instrumenten zet de Sleutels in om de in het ondernemingsplan genoemde succes en prestatie-indicatoren te koppelen aan SMART benoemde resultaten.

Door middel van een tijdregistratie-systeem vindt specifieke kostentoerekening plaats van de personele inzet aan projecten en activiteiten.

Buitenlandse activiteiten

Samen met de andere Leidse corporaties staan wij garant voor de jaarlijkse rente en aflossing voor een lening van maximaal € 637.063. De afgegeven garantie betreft de jaarlijkse rente en aflossing tot een bedrag van maximaal € 10.000 gedurende 20 jaar. De lening dient ter financiering van de bouw van huizen in Nicaragua. Met deze garantstelling blijven we ruim binnen de door de minister toegestane marge van 0,3 promille per jaar van ons balanstotaal.

Vergelijk met 2011
Buitenlandse activiteiten 2011

Samen met de andere Leidse corporaties staan wij garant voor de jaarlijkse rente en aflossing voor een lening van maximaal € 637.063,-. De afgegeven garantie betreft de jaarlijkse rente en aflossing tot een bedrag van maximaal € 10.000,- gedurende 20 jaar. De lening dient ter financiering van de bouw van huizen in Nicaragua. Met deze garantstelling blijven we ruim binnen de door de minister toegestane marge van 0,3 promille per jaar van ons balanstotaal.

Verwachtingen voor 2013 en verder

Het Centraal Fonds schat in dat het afgegeven Continuiteitsoordeel het risicoprofiel van onze prognoses nagenoeg conform het landelijk gemiddelde is. Opmerkelijk is dat sinds vorig jaar het Centraal Fonds de ontwikkeling van ons volkhuisvestelijk vermogen aanmerkelijk hoger inschat dan gemiddeld.

Meerjarenprognose 2013-2022

Jaarlijks maken we een update van de meerjarenprognose om de effecten van (beleids)wijzigingen in kaart te brengen. In onderstaand stuk is achtereenvolgens beschreven welke aanpassingen zijn doorgevoerd ten opzichte van vorig jaar, wat de effecten zijn van die wijzigingen en wat de effecten zijn van ’s Rijks beleidswijzigingen. Deze gegevens zijn nog wel sec gebaseerd op bedrijfswaarde. Het ombouwen van de toekomstontwikkeling op basis van marktwaarde hebben we in dit jaarverslag nog niet kunnen realiseren.

Wijzigingen ten opzichte van vorig jaar

In de meerjarenprognose 2013 – 2022 hebben de belangrijkste wijzigingen betrekking op gewijzigd Rijksoverheidsbeleid. De saneringssteun en de verhuurdersheffing zijn opgenomen. Het gaat hier om de kabinetsplannen ten tijde van Prinsjesdag. Het regeerakkoord was ten tijde van het opstellen van de meerjarenbegroting nog niet gereed. Aangezien het twijfelachtig is of er voldoende steun zou zijn in beide kamers voor het regeerakkoord, zijn de effecten vooralsnog niet opgenomen.

Ook is het nieuwe huurbeleid geïmplementeerd. Het nieuwe huurbeleid komt in het kort neer op:

  • Schaarstepunten gedeeltelijk meegerekend bij de huren na mutatie;
  • Meer differentiatie in huurcategorieën per wijk;
  • Woningen met korting op de markthuur voor middeninkomens;
  • Beperkte groei van de woningen in de vrije sector na mutatie.

Verschillen ten opzichte van de vorige meerjarenprognose

De saneringssteun en de verhuurdersheffing zorgen voor een toename van de uitgaven van ca. € 25 mln in de komende 10 jaar. Dit is, zoals eerder aangegeven, op basis van de kabinetsplannen van Prinsjesdag. De uitgaven stijgen zeer waarschijnlijk met het regeerakkoord.

De som van de huurinkomsten berekend over de beschouwingsperiode stijgt met 8% als gevolg van het nieuwe huurbeleid. De verkoopinkomsten dalen met 44%. De dalende verkoopopbrengsten zijn een modelmatige constatering en zijn het gevolg van de aanname dat maximaal 49% van een VVE complex wordt verkocht, dit was eerder niet in het rekenmodel opgenomen. Op die manier houdt de Sleutels een meerderheidsbelang in de VVE.

Het laatste grote verschil is de verandering van de materiele vaste activa (MVA). Deze post wordt voor een groot deel beïnvloed door parameterwijzigingen. Het totaaleffect van de beleidswijzigingen en marktomstandigheden bedraagt € 31 miljoen. De MVA heeft dus een min van € 91 miljoen + € 31 miljoen is € 122 miljoen.

Ook is deze post gebruikt om de stelselwijzigingen als gevolg van de nieuwe richtlijn aan te geven. Het betreft hier de opbrengsten woningverkopen. In het nieuwe regime loopt deze post via de Balans. Vanwege de vergelijkbaarheid hebben we deze post nog wel in de Winst en Verliesrekening (W en V) verantwoord en onder MVA terug gecorrigeerd. De totale correctie op de W en V wegens woningverkopen bedraagt € 35 miljoen.

Een andere stelselwijziging in de nieuwe regelgeving is dat er afschrijvingslasten op de bedrijfswaarde ten laste van de Winst en Verliesrekening plaatshebben. Vanwege vergelijkbaarheid hebben we deze afschrijvingskosten niet opgenomen in de W en V, maar gerubriceerd onder de Waardeverandering MVA voor een bedrag van € 98 miljoen.

Resume:

Waardeveranderingen door beleidswijzigingen en marktomstandigheden: - € 31 miljoen
Rubricering opbrengst woningverkopen onder MVA: + € 35 miljoen
Rubricering afschrijvingen op bedrijfswaarde onder MVA: + € 98 miljoen
Totaal verschil t.o.v. vorig jaar: + € 102 miljoen

In onderstaande grafiek zijn de verschillen in de investeringen en in de solvabiliteit weergegeven voor de MJB’s 2011 tot 2013.

Kasstromen

Het verloop in de vergelijking van het resultaat van de operationele de kasstromen in de verschillende jaren wisselt sterk. In de eerste jaren daalt het resultaat van de operationele kasstroom ten opzichte van het vreemd vermogen tot 1,3% en is daarmee fors negatiever dan de prognose van voorgaand jaar. Vervolgens stijgt deze om vanaf 2018 weer negatiever te zijn.

Het vreemd vermogen is redelijk constant dus de uitschieters worden door de operationele kasstroom veroorzaakt. Hierin is de vennootschapsbelasting de verklarende factor in de toegenomen lasten. Vanaf 2018 is deze post fors te noemen (tot en met 2021 gemiddeld 8,3 mln per jaar). In 2022 is deze nog 5,5 mln, waarna de kasstroom weer toeneemt.

EU beschikking

Vanuit Europa worden corporaties gedwongen een administratieve scheiding aan te brengen. Een deel van de voorraad is dienstig aan algemeen economisch belang (DAEB) het andere deel niet (niet DAEB). Op welke manier de scheiding moet worden aangebracht en volgens welke principes is nog niet duidelijk. De Sleutels heeft voorbereidingen getroffen en is in afwachting van definitieve wetgeving voordat vastleggen van de scheiding mogelijk is.