Jaarverslag 2010
print
Financiële resultaten
Algemeen
Verderop in dit jaarverslag is een model Balans en winst-en-verliesrekening opgenomen, die voldoet aan de richtlijnen van de Raad van de Jaarverslaglegging. In dit hoofdstuk geven wij een toelichting op hoofdlijnen van de financiële positie en de behaalde resultaten in 2010. Een uitgebreide toelichting op de bezittingen en schulden en de behaalde resultaten is opgenomen in de toelichting op de balans en winst-en-verliesrekening. Deze is op aanvraag beschikbaar.
Financiële positie
De financiële positie hebben we dit jaar weten te verstevigen. Ten opzichte van het vorige jaar is er een forse toename van het vermogen, vooral door herwaardering van de beleidswaarde. De positieve resultaten uit beheer en verkoop dragen hier ook aan bij. Ondanks deze verbetering, blijft onze financiële positie lager dan het landelijk gemiddelde. Dit blijkt ondermeer uit publicaties van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Niettemin zijn wij van mening dat we voldoende vermogen hebben opgebouwd om onze opgaven financieel het hoofd te bieden. Helaas is er wel sprake van een voorbehoud: de aangekondigde heffing als bijdragen in de kosten van de huurtoeslag zal ons zo hard raken, dat hiermee ons beleid van de afgelopen jaren om het vermogen op peil te brengen tevergeefs is geweest. Deze heffing zal een gat slaan van €2 miljoen in onze toekomstige jaarresultaten. Met dit bedrag kunnen we ook naar schatting €65 miljoen investeren in ons bezit, ofwel de helft van onze investeringsopgave in de herstructurering.
Waardering van bezit en het eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde
De Sleutels waardeert het bezit op basis van de verwachte toekomstige kasstromen, de zogenaamde bedrijfswaarde. Consequentie hiervan is, dat het eigen vermogen voor het overgrote gedeelte wordt gevormd door nog te realiseren resultaten. De Sleutels vindt dat een dergelijke wijze van waarderen het best past bij haar belangrijkste bedrijfsactiviteit: het (duurzaam) verhuren van het woningbezit. Nadeel is dat de resultaten en het vermogen nogal aan fluctuaties onderhevig zijn en dat dit niet altijd even transparant is.
Door beleidswijzigingen, toevoegingen aan het bezit en aanpassingen aan actuele ontwikkelingen is de waardering van het bezit met €53,2 miljoen toegenomen tot
€302,3 miljoen. Dit bedrag vertegenwoordigt de verwachte toekomstige resultaten over een periode van twintig jaar. Deze toekomstige resultaten zijn wel sterk afhankelijk van factoren waar wij beperkt invloed op hebben, zoals overheidsmaatregelen. Een toelichting op de waarderingsgrondslagen en het verloop van de bedrijfswaarde is verderop in dit verslag opgenomen.
Het eigen vermogen is mede door deze herwaardering toegenomen tot €180,2 miljoen. Uitgedrukt in het balanstotaal betekent dit een solvabiliteit van 53%. Dit cijfer is voor het overgrote deel samengesteld uit nog te realiseren opbrengsten.
Waardeontwikkeling van het bezit op basis van marktwaarde
Sinds 2009 is de Sleutels deelnemer aan de aeDex/ IPD. Hiermee wordt beoogd beter inzicht te verkrijgen in de marktwaarde van het bezit en in het indirect rendement. De marktwaarde in verhuurde staat van de woningportefeuille is 2010 gestegen met 1,3% (2009 was er sprake van een daling van 2,4%). De huurstijging, de daling van de vaste lasten en de verlaging van het disconto lagen samen met de stijgende mutatiegraad voor uitponden ten grondslag aan de waardestijging.
De marktwaarde in verhuurde staat van de woningvoorraad per balansdatum is €806 miljoen (gemiddeld €106.000,- per woning). De leegwaarde is gemiddeld 52 procent hoger ofwel €1.229 miljoen (€162.000,- per woning). De marktwaarde in verhuurde staat van het bedrijfsonroerend goed is €16 miljoen.
Ook de WOZ-waarde geeft een indicatie van de marktwaarde. Per peildatum 1 januari 2010 bedroeg de WOZ-waarde van ons totale bezit €1.239 miljoen (gemiddeld 161.400,- per woning). Per 1-1-2009 bedroeg de waarde nog €1.297 miljoen (gemiddeld €167.700,- per woning). De gemiddelde WOZ waarde per woning daalde met 3,75%.
De waardering van het Centraal Fonds
Het door het Centraal Fonds becijferde vermogen bedroeg over 2009 24,2% van het balanstotaal (landelijk gemiddeld 29,3%).
Het Centraal Fonds oordeelde verder dat ons risicoprofiel is afgenomen tot 12,3% (2009: 15,3%) van het balanstotaal, maar dat ligt nog wel beduidend hoger dan het landelijk gemiddelde van 9,1%. Hiermee dicht het Centraal Fonds ons evenals vorige jaren een benedengemiddelde vermogenspositie en een bovengemiddeld risicoprofiel toe, maar beoordeelt onze vermogenspositie wel als voldoende.
De jaarresultaten
Vanuit financieel oogpunt heeft de Sleutels dit jaar goede resultaten bereikt. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening is ten opzichte van vorig jaar en ten opzichte van de begroting 2010 fors toegenomen. Met het behaalde resultaat verhogen we onze reserve om die vervolgens aan te wenden voor de herstructureringsopgave de komende jaren.
Het jaarresultaat over 2010, opgedeeld in activiteiten en afgezet tegen de begrote resultaten, geeft het volgende beeld te zien:
| realisatie 2010 | begroting 2010 | |
| Resultaat uit beheer en financieringslasten | 11,5 mln. | 6,9 mln. |
| Resultaat uit verkopen | 6,5 mln. | 10,2 mln. |
| Resultaat uit belastingen | -0,8 mln. | -2,0 mln. |
| Resultaat uit herwaardering | 48,3 mln. | -8,8 mln. |
| Totaal | 65,5 mln. | 6,3 mln. |
Toelichting resultaat uit beheer en financieringslasten
| Meer huuropbrengsten | 0,4 mln. |
| Lagere rentelasten | 0,5 mln. |
| Lagere bedrijfskosten en overige bedrijfslasten | 0,9 mln. |
| Lagere lasten onderhoud | 2,8 mln. |
| Hoger resultaat uit beheer en financiële lasten | 4,6 mln. |
Toelichting resultaat uit verkopen
Totaal verkocht: 65 woningen (begroot 106 woningen).
Er is sprake van minder verkopen tegen hogere opbrengsten per woning dan begroot. De gemiddelde bruto opbrengst per woning bedroeg €109.000,- (begroot €95.000,-).
Toelichting resultaat uit belastingen
(heffing vennootschapsbelasting)
| realisatie 2010 | begroting 2010 | |
| Toevoeging aan latentie | -1,2 mln. | 0 mln. |
| Heffing | 0,4 mln. | -2,0 mln. |
| Resultaat | -0,8 mln. | -2,0 mln. |
Toelichting resultaat uit herwaardering
Het hogere resultaat uit herwaardering is veroorzaakt door een hogere mutatie actuele waarde dan begroot (€49,8 miljoen versus €8,8 miljoen negatief) en een niet begrote afwaardering wegens onrendabele investeringen van €1,5 miljoen.
Een uitgebreide toelichting van de toename van de bedrijfswaarde is verderop in dit verslag opgenomen.
De resultaten en de rente dekkingsgraad
De hoogte van de rente dekkingsgraad (Intrest Coverage Ratio) is een belangrijke indicator. Het geeft aan hoeveel ruimte het jaarresultaat biedt aan rentebetalingen. De rente dekkingsgraad in dit verslagjaar is 2,5 en ligt daarmee ruim boven onze eigen norm van 1,4.
De resultaten van de kasstromen
De liquiditeitspositie is dit verslagjaar met €11,3 miljoen toegenomen. De eerste acht maanden hebben wij nog gebruik gemaakt van ons rekening-courantkrediet. In september hebben we de liquiditeitspositie geconsolideerd met een lening van €12,0 miljoen euro.
De kasstromen tijdens dit verslagjaar zien er op hoofdonderdelen als volgt uit:
| Uit operationele activiteiten | + 11,1 mln. |
| Uit verkopen | + 6,5 mln. |
| Investeringen | - 3,3 mln. |
| Uit financieringsactiviteiten | - 3,0 mln. |
| Totaal toename liquide middelen | + 11,3 mln. |
Per balansdatum is er hierdoor weer sprake van een positieve verhouding tussen de geldmiddelen en de kortlopende schulden. De balans current ratio is 1,4. De liquide middelen bedragen aan het eind van het verslagjaar €9,9 miljoen.
Het resultaat volgens vastgoedprincipes
Het totale rendement over 2010 op ons vastgoed bedroeg volgens de aeDex/IPD
4,3%. Dit rendement is onderverdeeld in een direct rendement (jaarinkomsten minus uitgaven) van 2,7% en een indirect rendement (waardestijging bestaand bezit en (des)investeringen van 1,6%.
De leningportefeuille
De totale leningportefeuille bedroeg per balansdatum €137,6 miljoen. Alle leningen zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), dan wel in het verleden via de gemeenten Leiden en Voorschoten aangetrokken. De uitstaande renterisico’s vallen binnen de voorschriften van het WSW. Het gemiddelde rendement op de leningen bedroeg 4,5% (2009: 4,55%). De gemiddelde looptijd bedraagt 13,5 jaar en de duration is 5,2 jaar.
Dit jaar is er €15 miljoen contractueel afgelost. Er is voor €12 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken. Per saldo is het vreemde vermogen dus met €3 miljoen afgenomen. Aan transacties in het vreemde vermogen ligt een treasury- statuut ten grondslag.
De leningen versus de bezittingen
Het gedeelte van de beleidswaarde van onze bezittingen dat is gefinancierd met langlopende schulden (loan to value) is circa 45%. Dit is ruim onder onze norm van 70%.
De leningen versus de resultaten
De schuld/verdienverhouding (debt-earning ratio), ofwel het aantal jaarresultaten van 2010 dat nodig is om de schuld terug te betalen, is afgerond 9 jaar.
Vooral voor geldverschaffers zijn dit belangrijke indicatoren die zij hanteren bij de beoordeling van de financiële positie bij vermogensaanvragen.
De leningen versus de kasstromen
De kasstroom uit operationele activiteiten ten opzichte van de leningportefeuille bedraagt 7,9% en ligt daarmee ruim boven de door het WSW gehanteerde minimum aflossingsfictie van 2%. Het WSW heeft de Sleutels dan ook als borgbaar aangemerkt. De financieringsruimte voor de jaren 2009 tot en met 2012 is bepaald op €21,8 miljoen. Hiervan is in 2010 €12 miljoen gebruikt. Toekomstige financiering van het sociale programma is hiermee verzekerd.
Investeringen
a. projectontwikkeling
Dit jaar is voor totaal €2,6 miljoen geïnvesteerd in projectontwikkeling. Hierin zijn begrepen de voorbereidingskosten van projecten waarover nog geen definitief besluit is genomen.
b. overige investeringen
Dit jaar is er €179.000 aan verbeteringsinvesteringen gedaan. Hier stonden huurverhogingen en/of levensduurverwachtingen tegenover en zijn (deels) als rendabel aan te merken.
c. investeringen in woningen boven de €240.00,-
Dergelijke investeringen hebben niet plaatsgevonden.
d. maatschappelijke investeringen
Dit jaar hebben €1,5 miljoen aan onrendabele investeringen plaatsgevonden. Het betreft de voorbereidingskosten van het project Alexanderstraat.
Daarnaast zijn er €423.000,- aan fysieke en niet fysieke uitgaven gedaan in het kader van leefbaarheidsprojecten, exclusief €200.000,- aan eigen personeelskosten. Daarnaast heeft de Sleutels €548.000,- aan kosten voor het wijkbeheer voor eigen rekening genomen in de vorm van niet doorbelaste personele en overige lasten van wijkbeheerders.
Het totaal aan uitgaven voor Leefbaarheid kwam hierdoor uit op € 1.171.000,-.
Beleggingen
We onderschrijven de gedachte dat de sector zelf initiatieven moet blijven ontplooien om middelen op elkaar af te stemmen. In dit verband participeren wij in het Wooninvesteringsfonds met een rentedragende obligatie van €500.000,- tegen een rente van 4%.
Verbindingen en nevenstructuren
Voor de beheersing van risico’s bij de herstructurering voor het Kooiplein heeft de Sleutels op 7 april 2010 SPO BV is opgericht.
De vennootschap is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel voor Den Haag onder nummer 27378040. De vennootschap is gevestigd aan de Langegracht 70A, 2312 NV Leiden.
De vennootschap is een volledige dochtermaatschappij van Woningbouwvereniging de Sleutels. Als bestuurder van de vennootschap is benoemd de Sleutels.
De activiteiten van SPO BV bestaan uit: het kopen, verkopen, ontwikkelen, bouwen en doen bouwen, beheren en in het algemeen exploiteren van onroerende zaken en andere vermogensbestanddelen.
Op 21 juni 2010 hebben de Sleutels en Proper-Stok de Samenwerkings-overeenkomst Kooiplein Leiden getekend. Als uitvloeisel hiervan is SPO BV op 11 november 2010 een commanditaire vennootschap (Kooiplein CV) aangegaan met Proper-Stok Groep BV (beherend vennoot) en Probest II BV (een 100% dochter van Proper-Stok Groep BV). SPO BV zal slechts optreden als commanditair vennoot en heeft €1,- (= 1%) kapitaal ingebracht. Het totale kapitaal van Kooiplein CV bedraagt €100,- (=100%).
De beherend vennoot en/of commandite Proper-Stok dragen integraal zorg voor de financiering van Kooiplein CV, hetzij middels een kapitaalstorting, hetzij middels een externe financiering. SPO BV staat niet garant voor enig intern of extern aangetrokken kapitaal en kan nooit verplicht worden tot een andere of grotere inbreng dan de ingebrachte €1,-. Ook de eventuele financiering van een negatieve cashflow komt voor rekening van de beherend vennoot en/of commandite Proper-Stok.
SPO BV is in 2010 geen verplichtingen aangegaan, de kosten bleven in het jaar van oprichting beperkt en zijn lager dan €5000,- voor het gehele boekjaar.
Kooiplein CV is in 2010 verplichtingen aangegaan, deze zijn beperkt van omvang, maximaal €100.000,- en hebben betrekking op de planvorming. De kosten van Kooiplein CV zijn in 2010 beperkt tot maximaal €10.000,-.
Fiscaliteiten
Algemeen
Vooruitlopend op onze wens om met de fiscus Horizontaal Toezicht overeen te komen, hebben we bij de aangifte vennootschapsbelasting (vpb) over 2008 een aansluitverklaring afgegeven tot deelname van het convenant waarin nadere afspraken zijn geregeld tussen de fiscus en onze belastingadviseur.
Vennootschapsbelasting
Aangiftes 2008 t/m 2010
Dit jaar heeft er aangifte plaatsgevonden over het fiscale boekjaar 2008. Het fiscale resultaat bedroeg €9,8 miljoen negatief, wat leidt tot een verrekenbaar verlies. Dit resultaat is fors beïnvloed door de fiscale verwerking van de sloop van het complex De Genestetstraat. We zijn met de fiscus in gesprek over de acceptatie van onze wijze van afwaardering van sloopcomplexen in het kader van herstructurering.
Begin 2011 is aangifte gedaan van het fiscale boekjaar 2009. Het fiscale resultaat bedroeg €5,1 miljoen positief.
Het voorlopige fiscale resultaat over 2010 bedraagt €10,8 miljoen positief.
Door het negatieve resultaat in 2008 bedraagt het totaal van de voorlopige aanslagen over de periode 2008 t/m 2010 €1.649.000,-.
BTW
Over onderhoudsopdrachten aan derden hebben wij over dit boekjaar €1.340.000,- aan BTW afgedragen aan de fiscus. Zelf hebben wij per saldo €16.000,- aan BTW afgedragen wegens belaste activiteiten.
Loonheffing
In 2010 is er €1.315.000,- aan loonbelasting en €547.000,- aan sociale lasten afgedragen.
WOZ en Waterschapsbelasting
In 2010 bedroeg de gemeentelijke belasting €1.980.000,-. De heffing bedraagt gemiddeld €260 per woning. Volgens onderzoek van de Universiteit van Groningen is de WOZ voor eigenaren in Leiden de een na hoogste van Nederland. De hoogte van de lokale belasting drukt dan ook ten opzichte van branchegenoten in andere steden zwaar op het exploitatieresultaat.
Naast de WOZ droegen wij nog €201.000,- af aan waterschapsbelasting van het Hoogheemraadschap.
Risicomanagement
Het in 2009 vastgestelde beleid is in 2010 onverminderd uitgevoerd en doorontwikkeld. Ons beleid sluit aan op de huidige rolverdeling binnen onze organisatie: we maken onderscheid tussen risicomanagement voor de beleggers-, de beheers- en de ontwikkelaarsrol.
Dagelijks worden risico's gemanaged, in onze kwartaalrapportages beschrijven we de nieuwe risico's en de werking van beheersmaatregelen.
Op kwartaalbasis bespreken we aan de hand van de rapportages onze strategische en operationele risico's intern met een focus op de beheersmaatregelen.
Risicoanalyses zijn een vast onderdeel van de procesbeschrijvingen, de risicobeheersing is zichtbaar geïntegreerd in de lopende projecten en de meerjarenbegroting is ook in 2010 getoetst op basis van scenario’s.
De beheersing van risico´s bij onze projectontwikkeling is verder uitgewerkt; de interne rapportages zijn aangepast. In deze rapportage is beter zichtbaar welke risico's we lopen met onze herstructurering. De focus ligt daarbij op het onderkennen van en het sturen op risico's met de beheersmaatregelen.
Voor de verdere uitwerking van onze vastgoedportefeuillerisico's is gestart met het opstellen van een investeringsstatuut in 2010. Binnen dit statuut krijgt risicomanagement een prominente plaats. In 2011 ronden we dit statuut af waarmee we een helder kader voor afweging van rendement en risico op onze investeringen hebben.
In 2010 is het intern controle plan (ICP) uitgevoerd. Aan de hand van het ICP zijn de audits uitgevoerd met een focus op verbeteren (operational audits) en beheersen (financial audits).
Tot slot is een risicoanalyse een vast onderdeel van de interne besluitvormingsdocumenten, bijvoorbeeld beleidsdocumenten en interne projecten. De analyses dragen zichtbaar bij aan de kwaliteit van besluitvorming en beheersing van projecten.
Kostenbeheersing en resultaatverbetering
Door deelname aan verschillende benchmarks zijn wij in staat ons te vergelijken met de prestaties van branchegenoten. Doel hiervan is onze resultaten te verbeteren. Voor wat betreft de kostenbeheersing hebben we hier vorderingen gemaakt. De netto bedrijfskosten (exclusief verzekeringen en lokale belastingen) zijn ten opzichte van vorig jaar afgenomen van €1.047,- naar €1.039,- per verhuureenheid. De doelstelling voor 2011 is €1.000 per verhuureenheid.
Vergelijking met andere corporaties leert dat de Sleutels gemiddeld €125,- per woning meer kwijt is aan lokale belastingen. Hierdoor wordt het exploitatieresultaat met ruim €1 miljoen negatief beïnvloed.
De Sleutels gebruikt naast een Balanced Scorecard model ook het INK-model als sturingsinstrument. In 2010 hebben we deze instrumenten ingezet om in het nieuwe ondernemingsplan succes- en prestatie-indicatoren te koppelen aan smart benoemde resultaten.
Om tot een nauwkeurigere toerekening van kosten te geraken, hechten we veel waarde aan het tijdschrijven op projecten en activiteiten. Tijdschrijven zien we als verantwoordingsinstrument van onze inzet als maatschappelijk ondernemer en als instrument om ons kostenbewustzijn te bevorderen.
Buitenlandse activiteiten
De garantstelling met de andere Leidse corporaties voor de jaarlijkse rente en aflossing tot een bedrag van maximaal €12.500,- is kort na het afsluiten van het boekjaar geëffectueerd. De lening dient ter financiering van de bouw van huizen in Nicaragua. Met deze garantstelling blijven we ruim binnen de toegestane marge van 0,3 promille per jaar van ons balanstotaal.
Verwachtingen voor 2011 en verder
Het Centraal Fonds schat in het afgegeven Continuïteitsoordeel het risicoprofiel van onze prognoses hoger in dan het landelijk gemiddelde (15,9% versus 12,9%). Voornaamste reden hiervan is dat volgens het Centraal Fonds de waarde van onze bezittingen en schulden onveranderd gevoeliger zijn voor macro-economische ontwikkelingen (inflatie en rente) dan gemiddeld. Niettemin heeft het Centraal Fonds anders dan vorig jaar, onze financiële positie op termijn als passend beoordeeld, zij het beduidend onder het gemiddelde niveau van de corporaties.
In de meerjarenbegrotingen (MJB) (2010 en verder en 2011 en verder, opgesteld in november 2009 respectievelijk november 2010) rekenen wij onze investeringen in. Wij maken bij het prognosticeren van onze solvabiliteit, kasstromen, ICR etc. gebruik van parameters die gebaseerd zijn op gegevens van het Centraal Plan Bureau. Wijziging van parameters en wijzigingen in de planning van de investeringen hebben grote gevolgen voor prognoses van bijvoorbeeld de solvabiliteit (verhouding tussen het eigen vermogen van de onderneming en het balanstotaal). Dit komt doordat in verhouding tot het balanstotaal onze geprognosticeerde investeringen aanmerkelijk zijn.
Herijking investeringen
Ten opzichte van het investeringsplan dat in november 2009 is opgesteld, heeft er in november 2010 een herijking plaatsgehad. Veel geplande investeringen zijn door verschillende oorzaken naar achteren geschoven. In de meeste gevallen was er sprake van een te optimistische planning. Dat heeft een forse impact op de geplande kasstromen. In de onderstaande figuur zijn de jaarlijks geplande investeringen (in miljoenen euro’s) weergegeven voor de prognoseperiode, opgesteld in november 2009 respectievelijk 2010.
Verloop Solvabiliteit MJB november 2009 en november 2010
De bijstelling van de investeringsplanning en de wijziging van macro economische parameters heeft invloed op het geprognosticeerde verloop van de solvabiliteit. In onderstaande figuur is dit weergegeven. Niet onvermeld mag blijven dat deze solvabiliteitscijfers zijn gebaseerd op waardering tegen bedrijfswaarde.
De kengetallen MJB 2011 en verder laten, op basis van het ingerekende investeringsprogramma, een beeld zien van een gezonde bedrijfsvoering. De continuïteit van de onderneming (financierbaarheid en het kunnen voldoen aan de verplichtingen) is bij realisatie van de uitgangspunten gewaarborgd. Dat is overigens ook het oordeel van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Er is voldoende weerstand om onze investeringsopgave te realiseren en/of daar waar mogelijk investeringen te vervroegen in tijd.
Nieuw kabinetsbeleid/ EU beschikking
De effecten van het nieuwe kabinetsbeleid (o.a. de bijdrage van de corporaties in de kosten voor de huurtoeslag en de mogelijkheid de waardering van woningen met 25 punten te verhogen) zijn nog niet doorgerekend. De eerste simulaties van deze beleidsvoornemens worden in mei 2011 gedaan. Het nieuwe kabinetsbeleid baart ons wel zorgen. De jaarlijkse bijdrage van de Sleutels aan het bekostigen van de huurtoeslag (ca. €2 miljoen) betekent dat wij ca. €40 a €70 miljoen minder kunnen investeren. De rekening volledig bij de (toekomstige) klanten leggen door de waardering van de sociale woningen integraal met 25 punten te verhoging, leidt tot een forse afname van het aantal sociale huurwoningen en daarmee een lagere kans voor (toekomstige) klanten een bereikbare huurwoning te bemachtigen. In 2011 past de Sleutels haar huurbeleid aan. Van belang daarbij is een goed optimum te vinden tussen zo veel mogelijk woningen beschikbaar houden of te maken voor de doelgroepen (huishoudens met een laag of laag middeninkomen en bijzondere doelgroepen) en het borgen van de financiële continuïteit van de onderneming.
Grootste effect van de EU beschikking (huishoudens met een inkomen > €33.600,- komen in principe niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning) is dat veel nieuwe klanten of klanten die een stap zouden willen maken in hun wooncarrière, alleen nog in aanmerking komen voor de commerciële huurwoningen. Er zijn echter weinig woningen in het middensegment, waardoor zij zijn aangewezen op woningen die ca. €200.- duurder zijn dan op basis van het puntental kon worden verwacht. Nieuw huurbeleid komt straks ook deze groep klanten tegemoet.